今年政府が発表したデータによると、空き家の件数が900万戸と過去最多となりました。
空き家は過疎地域だけでなく都市部にも増加しており、今や深刻な社会問題となっています。
一方で、相続した家や空き家バンクの活用により、空き家のリノベーションを検討する人が増えています。中には、割安もしくはタダ同然の購入費でも魅力的な条件を持つ空き家もあるようです。
この記事では、空き家をリノベーションした場合の費用相場や、補助金制度、ビジネスとしての活用法を紹介します。
「コストを抑えながら広い家に住みたい」「相続した家を持て余している」そんな考えのお持ちの方は、ぜひ参考にしてください。
今、なぜ空き家リノベーションが注目されているのか
国を挙げての空き家対策
全国での空き家の件数は、2018年では849万戸、2023年では900万戸と、年々増加の一途をたどっています。
放置された空き家は、倒壊や火災、害獣被害や治安悪化のリスクを招き、地域全体に悪影響を及ぼす可能性が高まります。
そこで政府は、空き家の流通と活用を促進するため、国を挙げて補助金制度の整備や法改正などを進めてきました。
特に効果的な政策は、勧告を受けた空き家を固定資産税の軽減の対象外とする内容です。これにより、空き家には一般的な住居の6倍となる固定資産税が課税されるため、空き家を所有する多くの人は活用を検討せざるを得ない状況となりました。
新築価格上昇による中古物件の選択
空き家の注目度が高まった背景には、材料費や人件費高騰による新築価格の上昇も大きく影響しているようです。
近年は、新築に比べ立地や面積など好条件が多い中古物件をリノベーションして住む選択をする人が増えています。これまで新築主義であった日本人の意識が少しずつ変化し、中古物件の市場が急速に広まったことを受け、空き家も選択肢の一つとして検討されるケースが多くなりました。
空き家リノベーションの費用相場
ここからは、空き家をリノベーションする際の費用相場をみていきましょう。
フルリノベーションした場合｜1,000～2,500万円
内外の仕上げ材や設備をすべて取り除き、骨組み状態にしてから新しくつくり直すフルリノベーションの場合は、1,000～2,500万円程度の費用が必要です。
常態の良い家であれば1,000万円を切る価格で全面的なリフォームが可能なケースもありますが、構造部分に激しい劣化がある場合や耐震補強を要する場合は2,000万円を超えることも珍しくありません。
工事開始後にシロアリ被害や深刻な構造の腐食が見つかるパターンも多く、見積り以上の費用が必要になることもあります。
特に築年数の経った物件をフルリノベーションする場合には、費用や期間に余裕を持っておくことが重要です。
部分リノベーションした場合｜20～150万円
外装や基本的な間取りをそのまま利用し、部分的に設備の交換や内装リフォームのみを行う場合は20～150万円ほどが費用相場となります。
部分リノベーションの場合は、導入する設備や仕上げ材、デザインへのこだわりが大きく費用を左右します。
ただし、築年数によっては段階的に修繕を行うよりもまとめてリノベーションした方が、結果的に費用が安く済むケースが多いものです。施工業者にリフォーム前の現地調査を行ってもらいながら、建物の状況に応じたプランを立てましょう。
空き家リノベーションで利用できる補助金
空き家対策は国が力を入れて取り組んでいることもあり、豊富な補助金制度が整備されています。
ここでは、空き家リノベーションで利用できる5つの補助金について解説していきます。
※2024年5月現在の情報に基づいて作成しています。最新の情報は、各制度の公式ホームページでご確認ください。
住宅ストック循環支援事業
住宅ストック循環支援事業は、若者の住宅費負担の軽減や良質な住宅ストックの形成等を目指し、既存住宅の購入やリフォームを支援する制度です。
空き家の場合、省エネ性や耐震性を高めるリフォームに対して補助金が受けられます。
補助上限額：30万円／戸（※耐震改修を行う場合は45万円／戸）
住宅省エネ2024キャンペーン
本事業は4つの事業に分かれていますが、空き家リノベーションの対象となるのは以下の3種類です。
①「子育てエコホーム支援事業」：建物の断熱化や省エネ設備の導入など
②「先進的窓リノベ2024事業」：高断熱の窓・玄関ドアの導入
③「給湯省エネ2024事業」：高効率給湯器の導入
いずれも建物や設備の省エネ化を図った際に補助対象となり、申請対象が被らなければ併願も可能です。例えば「子育てエコホーム支援事業」と「先進的窓リノベ2024事業」を併願した場合、最大260万円もの補助金が受給できます。
補助上限額：①60万円／戸 ②200万円／戸 ③5万円／台
既存住宅の断熱リフォーム支援事業
既存住宅の高断熱化を支援する制度で、建物全体を断熱改修する「トータル断熱」と、リビングだけを断熱改修する「居間だけ断熱」から選んで申請することができます。
蓄電システムやＥＶ充電設備を設置することで、さらに補助額が追加されます。
補助上限額： 120万円／戸
長期優良住宅化リフォーム推進事業
一定の条件のもと、耐久性・耐震性・省エネ性・メンテナンス性を高めるためのリフォームを行った場合に、費用の一部を補助する制度です。
「評価基準型」と「認定長期優良住宅型」に分かれ、事前にインスペクション（建物調査）を実施することが要件となっています。
補助上限額： 「評価基準型」80／戸 「認定長期優良住宅型」160万円／戸
自治体の補助金制度
さらに、多くの自治体では以下のリフォーム・リノベーションに対して補助金制度を設けています。
- 耐震補強
- 空き家の解体
- 高齢者対応
- 移住者向けの空き家リノベーション
国庫を財源とする国の補助金は、対象設備や工事内容が同じになる場合あわせての申請ができませんが、自治体の補助金であれば可能なケースも少なくありません。
空き家を活用してリノベーションする際には、補助金や支援制度の内容について地域のリフォーム会社や役所窓口へ事前に相談してみましょう。
空き家のビジネス活用方法
ここから、マイホームとして利用する以外での活用方法を紹介していきます。
賃貸物件として活用
誰も住む当てがなく持て余している空き家であれば、リノベーションして賃貸物件として活用する方法がおすすめです。
特に、都市部など立地条件が良い場合は高い需要を見込めるケースもあるでしょう。不動産会社に依頼して需要調査などマーケティングを行うことが重要です。
リノベーションして売却
空き家は住人の不在期間が長くなるほどに加速度的に老朽化が進んでいきます。
比較的状態が良い空き家で、投入する資金に余裕があれば、不動産投資としてリノベーションした後に売却する方法も考えられます。
ただし、賃貸と同じく立地的な需要を読み込み、ターゲットとなる層の好みや世代、収入などを想定したうえで、相応しい改修工事をすることが大切です。
地方創生ビジネスの場として活用
空き家の活用では、地方創生のビジネスの場としてリノベーションを行い地域に貢献している例も見受けられます。
例えば、古民家を一棟貸しの宿泊施設へと再生し地域交流の場としても活用しているケースや、起業家が集まる学びの場「コミュニティカレッジ」として活用するケースなどが挙げられます。いずれも地域と外部の人を結び、若者を呼び込むことで地方創生に貢献しているケースです。
このような空き家活用の場合、事業に対して国や自治体から補助金が受けられる可能性もあります。
まとめ
空き家のリノベーションは、フルリノベーションで1,000～2,500万円、部分的なリノベーションで20～150万円が費用相場です。
また、空き家のリノベーションを実施する際には国や自治体によるさまざまな補助金制度が活用できます。
日本が「新築主義」から抜け出し中古住宅の需要が高まりつつある今、空き家についてもその価値が大きく見直されていくのではないでしょうか。
福岡を拠点とする辰巳工務店では、空き家・古民家のリノベーションの実績を数多く持ちます。どのような状態の物件であっても、最適なご提案と柔軟な施工力により魅力的な住まいへと蘇らせます。
空き家リノベーションをご検討の方は、ぜひお気軽にご相談ください。
